Podejmowanie decyzji o dokonaniu docieplenia budynku ogranicza się najczęściej do wyboru materiału i koloru przyszłej elewacji. W praktyce właściciele niskich zabudowań pomijają kwestię prawno – administracyjną.

 

Jednakże warto zaznaczyć, że wobec wyższych budynków stanowiących najczęściej zabudowania wielorodzinne przewidziane są bardziej restrykcyjne wymogi. Ponadto kwestią kłopotliwą w realizacji może okazać się próba docieplenia budynku znajdującego się w rejestrze zabytków bądź zlokalizowanego na obszarze objętym ochroną konserwatorską. Wówczas przed podjęciem jakichkolwiek działań niezbędnym będzie wystąpienie o zgodę do właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków, a następnie dostosowanie zewnętrznej struktury ocieplenia do wymogów przez niego określonych.

 

Docieplenie budynków jednorodzinnych

W stosunku do właścicieli niskich budynków jednorodzinnych planujących wykonanie robót termomedernizacyjnych prawo budowlane przewiduje mniej restrykcyjne wymogi niż dla budynków wielorodzinnych.

Zasadniczo wykonanie docieplenia budynku w rozumieniu prawa budowlanego jest zaszeregowane jako roboty budowlane, nie podlegające wystąpieniu z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, o ile wysokość budynku nie jest wyższa niż 12 m (art. 29 ust. 2 Prawo budowlane). Zgodnie z poglądem Naczelnego Sądu Administracyjnego (Wyrok NSA z dnia 19 listopada 2001 r., sygn. IV SA 390/01) powyższe prace nie stanowią remontu, gdyż nie polegają na odtworzeniu stanu pierwotnego. Skutkiem wykonania dodatkowego ocieplenia jest powstanie nowego, dotychczas nieistniejącego elementu budynku.

W stosunku do robót służących dociepleniu budynku, o wysokości niższej niż 12 m, prawo budowlane przewiduje jedynie obowiązek zgłoszenia wykonanych prac do właściwego organu architektoniczno – budowlanego.W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonania robót budowlanych (charakterystykę planowanych dociepleń, rodzaj wykorzystywanych materiałów) oraz przewidywany termin ich rozpoczęcia. Ponadto inwestor powinien dołączyć również oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (wraz z odpisem księgi wieczystej), a także w zależności od potrzeb, szkice lub rysunku planowanych robót budowlanych. Ważne, aby zgłoszenie było dokonane przed rozpoczęciem robót budowlanych. Jeżeli w terminie 30 dni właściwy organ architektoniczno – budowlany nie wniesie żadnego sprzeciwu, możemy przystąpić do zamierzonych prac, jednak nie później niż wciągu 2 lat od przewidzianego w zgłoszeniu terminu rozpoczęcia prac.

 

Docieplenie budynków o wysokości wyższej niż 12 m

Docieplenie budynków o wysokości wyższej niż 12 m będzie wymagało uzyskania pozwolenia na budowę. W szczególności powyższy wymóg będzie dotyczył budynków o zabudowie wielorodzinnej lub zabudowie zbiorowej, wobec których regulacje prawa budowlanego przewidują obowiązek dochowania standardów związanych z ochroną cieplną. Odpowiednia izolacja cieplnabudynków zabudowy wielorodzinnej przyczyni się do zmniejszenia kosztów eksploatacyjnych za ogrzewanie, co będzie stanowiło istotną kwestię nie tylko dla zarządców nieruchomości w spółdzielniach mieszkaniowych, ale także dla samych mieszkańców.

 

Osobą odpowiedzialną za wystąpienie z wnioskiem do właściwego organu administracyjno – budowlanego będzie zarządca budynków, względem których planowane jest wykonanie prac dociepleniowych. W odróżnieniu od wcześniej omawianych budynków, w tym przypadku rozpoczęcie robót będzie możliwe dopiero po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę. Wraz z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor, w naszym przypadku zarządca, będzie zobowiązany załączyć cztery egzemplarze projektu technicznego wykonywanej elewacji, zgodnego z wymaganiami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które również należy przedłożyć. Ponadto koniecznym będzie przedstawienie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością wraz z odpisem księgi wieczystej. Warto również wskazać charakterystykę wykonywanych prac z uwzględnieniem rodzaju wykorzystywanych materiałów.

 

W przypadku budynków powyżej 12 m inwestor zobowiązany będzie do ustanowienia kierownika budowy, koordynującego przebieg robót budowlanych.

 

Docieplenie niezgodne z prawem

Wykonanie prac w postaci docieplenia budynku bez dokonania uprzednio zgłoszenie lub pomimo sprzeciwu właściwego organu administracyjno – budowlanego bądź też bez wymaganego w stosunku do budynków powyżej 12 m pozwolenia na budowę będzie skutkowało powstaniem samowoli budowlanej. W konsekwencji może okazać się, iż właściwy organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o rozbiórce wykonanej elewacji. Jeżeli efekt prac w sposób znaczący będą odbiegać od zatwierdzonego wcześniej projektu, organ będzie uprawniony do wydania nakazu przywrócenia obiektu do stanu poprzedniego. Prawo budowlane przewiduje również możliwość odstąpienia przez organ nadzoru od powyższych decyzji oraz możliwość na dokonanie legalizacji wykonanych prac.

 

Zgodnie z regulacjami prawa budowlanego legalizacja możliwa jest wyłącznie w ściśle określonych sytuacjach, a mianowicie gdy budowa jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz nie narusza przepisów prawa w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem. Legalizacja wykonanej niezgodnie z prawem zwykłej elewacji domu jednorodzinnego w praktyce może nie być kłopotliwa, gdyż nie będzie naruszać żadnych z wymienionych planów czy decyzji, jednakże w przypadku domów znajdujących się na obszarze objętym ochroną konserwatorską może przysporzyć wiele kłopotów i dodatkowych kosztów.

 

 

Paulina Kutrzebka

BĄKOWSKI

Kancelaria Radcowska

 

 

Artykuł dostępny także w e-magazynie TERMOMODERNIZACJA wydanie 5/2012: