Od ponad 10 lat przez parlament Unii Europejskiej,  projektowane  i wdrażane są liczne dyrektywy dotyczące bezpieczeństwa energetycznego.

Polski system legislacyjny z pewnymi problemami i często w  sposób nieprecyzyjny dostosowuje przepisy krajowe do wymogów wspólnoty. Dla kogo krajowe przepisy  są korzystne? Czy Polskie ustawodawstwo  przedkłada obywatelom niezbędne informację, czemu mają służyć te postanowienia i jak każdy z nas może je w imię własnego interesu wykorzystać?

Wielu ekspertów z dziedziny energooszczędności i budownictwa jest zgodnych – należy wiele zmienić w systemie interpretacji, informowania  oraz  wdrażania poszczególnych dyrektyw Unii, aby były bardziej zrozumiałe i korzystne dla społeczeństwa. Najlepszym przykładem pokazującym problematykę, jest dokument oceniający stopień energooszczędności budynków  –  tzw. świadectwo charakterystyki energetycznej. Świadectwa świetnie sprawdzają się w pozostałych krajach starego kontynentu, promując  budownictwo energooszczędne, określając  skuteczny mechanizm ekonomiczny w dziale nieruchomości, spełniając jednocześnie swoją główną  rolę, która  polega na informowaniu o  przewidywanych kosztach eksploatacji danego obiektu, tak  aby świadomie nie kupować „kota w worku”, który wpędzi nas w finansowy koszmar opłat. W Polsce  obywatele niezwiązani z procesem projektowo – budowlanym,  jeśli w ogóle słyszeli o tym dokumencie to odbierają go jako pewnego rodzaju „zło konieczne”, polegające na kolejnym niepotrzebnym wydatku, bynajmniej nie dociekając co jest celem  przedstawianych wynikach i jakie to ma przełożenie na wartość nieruchomości.

Spróbujmy zastanowić się dlaczego świadectwa nie cieszą się w Polsce taką popularnością jak w zachodnich krajach Europy, gdzie obowiązują kilka lat dłużej.

Polska na tle sąsiadów w sposób zasadniczo odmienny wdrożyła przepisy dyrektywy EPBD, konstruując je w taki sposób, że budynki mogą oceniać  m.in. deweloperzy, kierownicy budów, projektanci a także pośrednicy nieruchomości. Przecież to właśnie w ich interesie może leżeć, by dokument był wystawiany „na zamówienie”, aby ich projekty i realizację, wyróżniały się  w sposób szczególny dobrymi wynikami. Sytuację pogarsza fakt, iż projektanci, czy budowlańcy otrzymując dzięki  ustawie niejako  automatycznie uprawnienia do sporządzania świadectw, nie odbywszy  potrzebnych szkoleń w większości przypadków stwierdzają  często wprost, że mimo styczności z tą tematyką nie posiadają odpowiedniego doświadczenia i przesłanek, aby zajmować się kwestiami  świadectw i ową tematyką, która jest pewnego typu nowością. Komu zatem  zależy na tym całym zamieszaniu? Czy w Polsce  lobby  m.in. deweloperów i powiązanych z nimi ludźmi jest aż tak silne? Jakie mogą być przesłanki, by ustawa w sprawie świadectw energetycznych była sprzeczna z Europejską Dyrektywą 2002/91/EC oraz zaostrzającą ją od maja 2010 nowelizacją RECAST?

Nagłośnione po ostatnio dotkliwej w skutkach powodzi, niewdrożenie przez Polskę rozporządzeń wspólnoty, odnośnie zabezpieczeń przeciwpowodziowych już zostało zaskarżone przez Unię, w związku z czym grożą nam gigantyczne kary. Czy owa sytuacja powtórzy się z kwestiach EPBT.

Temat ten był podejmowany przez media w dość spontaniczny i nieprzygotowany sposób, jednak jak zwykle w tego typu sytuacjach, sprawę zamknięto przed rozpoczęciem dyskusji.

Politycy zapowiadają zmiany, ale kiedy one mają nastąpić i jak klient może wybierać świadomie usługobiorcę, który obiektywnie i rzetelnie, zgodnie z EPBD wykona tę usługę?

Z pewnością warto zacząć od stwierdzenia niezależności usługobiorcy zgodnie z wzorem przepisów Unii :

Artykuł  10 –  niezależność ekspertyzy

„Państwa członkowskie zapewniają, aby certyfikacja budynków, opracowanie towarzyszących zaleceń oraz kontrola kotłów i systemów klimatyzacji były wykonywane w sposób niezależny przez wykwalifikowanych i/lub akredytowanych ekspertów, niezależnie od tego, czy działają oni jako samodzielni fachowcy, czy też są zatrudnieni w publicznych lub prywatnych jednostkach”.

Założenia tej  europejskiej dyrektywy są bardzo przejrzyste, określają one jasną i jednolitą metodykę oceny budynków  pod względem energetycznym. Oceny mają  sporządzać osoby przygotowane, nie uczestniczące w procesie budowlanym –  niezależni eksperci, którzy w sposób obiektywny ocenią budynki, tak aby kupujący/najmujący mógł wiedzieć, czy budynek jest energooszczędny i jak może to wykorzystać m.in. ekonomicznie ustalając proporcjonalną do jakości budynku i stopnia energochłonności cenę.

Niewiadomo czemu, w odróżnieniu od krajów zachodniej Europy nie wprowadzono, również jako wynik świadectw oczywistych dla wszystkich – klas energetycznych typu A, B, C itp., które obowiązują już w sprzętach AGD i RTV. Być może  mało zrozumiałe i nieprzejrzyste suwaki, które obowiązują, spełniają swoją funkcję zniechęcając do analizy świadectw i stwierdzaniu na jakim poziomie znajduje się polskie budownictwo.

A co by było, gdyby klienci świadomie kupowali budynki znając ich stopień energooszczędności  – wiedząc o poziomie przyszłych rachunków za energię. Dużo bezpieczniej kupuje się obiekt wiedząc o tych ważnych kwestiach, czy też o ewentualnym komforcie, bądź jego braku związanym z zastosowaniem m.in. technologii ekologicznych. Sprzedający bądź najmujący w imię wyższej jakości i zastosowanych technologii dobrego wyniku na świadectwie, może wówczas wycenić taki obiekt na wyższą cenę. Chodź może właśnie polskie realia pokazywać by mogły z goła odmienna sytuację, gdzie klienci  świadomie mogliby zastrzegać fakt jakości i obniżać wartości najmu, bądź kupna na podstawie słabych wyników na świadectwie. A być może  prawdą okazało by się, że nowo budowane obiekty nie są klasy A, tylko jak to wskazują niezależne analizy, klasy C i D, a przez to ceny rynkowe nieruchomości są znacznie zawyżane. Realny wpływ świadectw na wartość nieruchomości może sięgać do 15 %, zarówno na jego plus jak i jej minus, tak jak to się obserwuje krajach Unii – czemu zatem u nas ten mechanizm nie jest stosowany w takim stopniu?

[…] W Dani i innych krajach UE po wprowadzeniu Dyrektywy 2002/91/CE, niezależni audytorzy energetyczni sprawili, że wielu klientów zaczęło się domagać odszkodowań od nieuczciwych deweloperów. Niektórzy z nich musieli wycofać się z branży, a pozostali zaczęli budować uczciwie, nie oszukując np. na podmianie materiałów […]

Warto zatem  zastanowić się, jakimi zdrowymi zasadami w kwestii świadectw warto się kierować, by na nich zyskać.
Na pewno warto przemyśleć na ile otrzymane wyniki są obiektywne –  kto je dla nas sporządził. Bo jeśli zarzucimy właścicielowi obiektu, że obiekt ma słaby wyniki, warto mieć obiektywną podstawę do takich rozmów.

Podobną zasadą warto się kierować, jeśli jesteśmy stroną sprzedającą bądź najmującą, podczas  przekazywania  kopii  świadectwa, tak aby klienci nie mogli  mieć podstaw do zarzucenia nam nieobiektywności wyników. Warto też zastanowić się, czy są to dokumenty wydane przez specjalistów z branży, którzy wiedzą jak skorygować wszystkie elementy energetyczne domu oraz umieją „obronić wynik” dzięki  biegłości  tematyki. Czy może będą to osoby, które korzystając  z szansy danej przez ustawodawcę i bez merytorycznej znajomości tematu oraz braku kontroli będą miały sposobność sobie  szybko i łatwo dorobić.

Nie dziwmy się  zatem dlaczego świadectwa w Polsce robi się w sposób masowy, i dlaczego są one warte nie więcej niż kawałek papieru, na którym są wydrukowane.

Jeśli  świadectwo np. dla domku jednorodzinnego kosztuje ok. 200- 400 zł, podczas gdy w Niemczech średnia stawka wynosi ok. 500-700 Euro . Jeśli  prawdą  jest ,że cena mówi o jakości, to w tym przypadku jest ona jak najbardziej uzasadniona. Właśnie w taki sposób powstają nieformalne układy wykorzystujące niewiedzę klientów. „Osoba od pieczątki, plus osoba od obsługi programu do wyznaczania świadectwa = szybki zysk”. Bo jak inaczej  można wytłumaczyć ogłoszenia widniejące w sieci, gdy proponuje się wykonanie świadectwa bez kompletnej znajomości budynków, bez uwzględnienia  zmian podczas budowy względem projektu, czy poprzez nieuczciwość jaką jest wykonywanie świadectwa on-line. Czy takie wykorzystywanie przepisów dobrze świadczy o przyjmującym zlecenie i wartości ustawy?

Inwestor całkowicie nie świadomy tego, ile może stracić wybierając często najtańszą ofert, zamawia usługę potencjalnie narażając się na straty, które nie tylko mogą prowadzić do wykonania ponownie usługi, ale również o fakcie że nie otrzymuje informacji interpretacyjnych co do wyników, które można przełożyć na cenę nieruchomości. Nierzetelnych usługobiorców raz przyłapanych,  umieszcza się na tzw. ” czarnej liście  ministerstwa”, jednocześnie pozbawiając ich uprawnień oraz obciążając  ewentualnymi  kosztami jakie poniósł  inwestor, który na podstawie świadectwa podwyższył, albo zaniżył daną sprzedaż czy najem.  Warto tylko zadać  sobie pytanie, dlaczego klienci potencjalnie narażeni są na niepotrzebną stratę czasu, nerwów  i pieniędzy? Czemu to wszystko mają wiedzieć i tak skrupulatnie szukać exportów energetycznych? Myślę, że to pytanie warto zadać ustawodawcy, który w sposób świadomy dopuszcza taką sytuację i w minimalny sposób weryfikuje to co się dzieje na rynku.

Nie dziwi  zatem fakt, iż zagubione w temacie  społeczeństwo nie wie jak traktować te dokumenty. Bez wymiany niezbędnych informacji oraz koniecznych zmian nie zobaczymy korzyści z dobrze funkcjonującego sytemu certyfikatów, który funkcjonuje od stycznia 2009 roku.

Politycy deklarują potrzebne zmiany, dodatkowo Polska musi realizować zmiany narzucone przez nowelizację RECAST wprowadzoną w 2010 roku, przez którą świadectwa będą dotyczyć nie tylko nowo oddawanych budynków, ale również budynków rynku wtórnego oraz obiektów użyteczności publicznej o powierzchni większej niż 500 m². Krokiem, równie  długo oczekiwanym, będzie również wdrożenie systemu kontroli wykonanych świadectw oraz  kar finansowych dla właścicieli budynków, nie posiadających tego typu dokumentu. Miejmy nadzieję, że nie tylko w tej ustawie dotyczącej energooszczędności szybko będą dokonane potrzebne zmiany, bo również wkraczające ustawy dotyczące  m.in. białych certyfikatów i odnawialnych źródeł energii są szansą dla wielu na skorzystanie w tej politycznej grze.

Autor: Grzegorz Sokołowski, audytor energetyczny – GS Energia
www.gsenergia.pl, biuro@gsenergia.pl