Ceny mieszkań będą rosły. Rynek pierwotny, wtórny, najmy – wszystko drożeje

Znacznie wolniej drożeją najmy - w 7 największych miastach, ceny najmu mieszkań o powierzchni 40-60 m² wzrosły średnio o 3,5 proc. rok do roku.

Zaskakujący okazał się wzrost liczby wniosków kredytowych, który mimo zakończenia rządowych dopłat, wzrósł w drugim kwartale o 20 proc. w porównaniu do 2023 r. Przewiduje się, że w najbliższych miesiącach tempo wzrostu cen mieszkań spowolni. Jeśli główne wskaźniki makroekonomiczne się utrzymają, ceny w III i IV kwartale powinny ustabilizować się na poziomie około 10 proc. na obu rynkach – to wnioski z raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego „Analiza rynku mieszkaniowego II kwartał 2024 r.”.

Mieszkania nadal drożeją

Wzrost cen mieszkań przyspiesza już czwarty kwartał z rzędu. W grupie 17 największych miast w II kwartale 2024 r. ceny na rynku wtórnym wzrosły o 23 proc. r/r, a na pierwotnym o 16 proc. r/r. Wzrost cen mieszkań w tym okresie przewyższył nominalny wzrost wynagrodzeń, który wyniósł około 11 proc.

W II kwartale 2024 r. wszystkie miasta na rynku wtórnym odnotowały co najmniej dwucyfrowy wzrost cen rok do roku. Na rynku pierwotnym niektóre mniejsze miasta, takie jak Rzeszów, Opole czy Gdynia, doświadczyły rocznych spadków cen. Z kolei na rynku deweloperskim najwyższy wzrost cen zanotowano w Gdańsku (31 proc.), Opolu i Szczecinie (po 27 proc.). Wbrew przewidywaniom, w Krakowie ceny nie przekroczyły 17 tys. PLN za m². Stolica Małopolski była jedynym miastem, gdzie kwartalny wzrost cen na rynku wtórnym nie przekroczył 1 proc., a na rynku pierwotnym zanotowano niewielki spadek (0,7 proc.). Mimo to, w skali rocznej ceny wzrosły o 29,6 proc. i 26 proc.

 informuje Tomasz Mądry, starszy analityk z zespołu zrównoważonego rozwoju

Mniejsze wzrosty cen najmu w porównaniu do sprzedaży

Ceny najmu mieszkań w siedmiu największych miastach wzrosły średnio o 2,5 proc. r/r, co jest mniejszym wzrostem niż w poprzednich kwartałach. W najpopularniejszym segmencie wynajmu, czyli mieszkań o powierzchni 40-60 m², stanowiących 44 proc. oferty, średnia cena wynajmu wyniosła 2,8 tys. zł w największych miastach poza Warszawą i 3,5 tys. zł w Warszawie. Różnica między Warszawą a innymi dużymi miastami (Gdańsk, Gdynia, Wrocław, Poznań, Łódź, Kraków) wzrasta wraz z metrażem – dla mieszkań 25-40 m² wynosi 20 proc., dla 40-60 m² 22 proc., a dla większych, 60-90 m², aż 30 proc. (3,7 tys. PLN i 5,3 tys. PLN).

Od połowy 2023 r. widoczna jest rosnąca różnica między dynamiką wzrostu cen sprzedaży a cen najmu mieszkań w siedmiu największych miastach Polski. W czerwcu 2023 r. ostatni raz roczny wzrost cen najmu przewyższył wzrost cen sprzedaży mieszkań. Od tego czasu, ceny sprzedaży rosły szybciej i w lutym 2024 r. osiągnęły 22 proc. r/r, podczas gdy wzrost cen najmu osłabł do kwietnia 2024 r. Oznacza to spadek rentowności zakupu mieszkań na wynajem w porównaniu z innymi formami inwestycji.

ocenia Jędrzej Lubasiński, analityk z zespołu zrównoważonego rozwoju

Niespodziewanie wysoki popyt na kredyty mieszkaniowe

W II kwartale 2024 r. popyt na kredyty mieszkaniowe był wyższy niż w pierwszym kwartale roku. Liczba złożonych wniosków wyniosła 86 tys., co oznacza wzrost o 9 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem i 20 proc. r/r. Ta sytuacja przewyższyła oczekiwania analityków, którzy prognozowali spadek popytu po zakończeniu programu rządowych dopłat. W związku z utrzymaniem stóp procentowych na stałym poziomie oraz wzrostem realnych wynagrodzeń, prognozuje się stabilizację liczby wniosków na poziomie 20-25 tys. miesięcznie.

Stabilizacja cen w nadchodzących miesiącach

Wzrost cen mieszkań spowolnił od początku 2024 r., po największych wzrostach w II połowie 2023 r. W maju i czerwcu 2024 r. po raz pierwszy od ponad roku w żadnym z 7 największych miast wzrost cen nie przekroczył 2 proc. w ujęciu miesięcznym.

Przewidujemy, że ceny mieszkań będą nadal rosły, ale wolniej niż w dwóch ostatnich kwartałach. Spodziewamy się, że wzrost cen w III i IV kwartale ustabilizuje się na poziomie 10 proc. na obu rynkach, przy założeniu stabilności głównych zmiennych makroekonomicznych.

mówi Tomasz Mądry