Kontrola stanu technicznego budynku – kto musi ją robić i kiedy trzeba ją wykonać?

Kto odpowiada za bezpieczny w codziennym użytkowaniu i utrzymany w nienagannym stanie budynek? Oczywiście jego właściciel (lub zarządca), który musi pamiętać, że konsekwencje zaniedbań w tym zakresie mogą być katastrofalne w skutkach, a także stanowić spore obciążenie finansowe. Troska o budynek nie jest indywidualną decyzją, ale koniecznością wynikającą z prawa budowlanego. Co dokładnie oznacza pojęcie "kontrola stanu technicznego budynku" i kiedy należy ją przeprowadzić? Dlaczego ma ona tak duże znaczenie odnośnie długoletniego użytkowania obiektów budowlanych?

Zdjęcie autora: Anna Rydzewska

Anna Rydzewska

Redaktor TERMOMODERNIZACJA.PL
kontrola

Obowiązkowa kontrola okresowa budynków

Właściciel bądź zarządca nieruchomości musi zamieszczać w książce tegoż obiektu protokoły z przeprowadzonych kontroli obiektu budowlanego. Jest ona dokumentem potwierdzającym wszystkie czynności, które wykonano na terenie budynku podczas jego eksploatacji. Zapisuje się więc w niej: badania i kontrole stanu technicznego, remonty, przebudowy. Obowiązek ten nie obejmuje wyłącznie budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz budownictwa zagrodowego i letniskowego.

Jaki jest cel przeprowadzania kontroli stanu technicznego budynku?

Czego dotyczy kontrola i jaki jest jej zakres? Obejmuje zarówno stan sprawności technicznej budynku, jak również wartość użytkową jego poszczególnych elementów. Bierze się pod uwagę także estetykę i otoczenie obiektu. Sprawdza się elewację, jej wygląd i faktyczny stan. Wskazuje na różnego rodzaju wady. Głównym celem przeprowadzania kontroli jest bowiem zapewnienie bezpieczeństwa w trakcie użytkowania budynku, wyeliminowanie wszelkich zagrożeń dla życia i zdrowia osób przebywających na jego terenie. Kontrole tego rodzaju mogą przeprowadzić wyłącznie osoby do tego uprawnione.

Ustawa o prawie budowlanym wskazuje: „Obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej (...)” (Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane). Dbanie o budynek wiążę się zatem z obowiązkami, które oprócz kwestii czysto technicznych uwzględniają także estetykę. To bardzo ważne w przypadku elewacji, która pełni funkcje praktyczne. Wraz z systemem ociepleń zabezpiecza budynek przed stratami ciepła oraz działaniem czynników zewnętrznych. Zarazem decyduje o wyglądzie i odbiorze całej bryły.

Kiedy zrobić przegląd techniczny budynku?

Jak często trzeba wykonać przegląd budynku i jakich terminów należy pilnować? Obiekt budowlany powinien być kontrolowany:

1. co najmniej raz w roku – pod kątem sprawdzenia stanu technicznego:

a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,

b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,

c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);

2. co najmniej raz na 5 lat – pod kątem sprawdzenia stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia;

3. co najmniej dwa razy w roku (do 31 maja oraz do 30 listopada) – dotyczy to budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m².

Warto podkreślić, że co 5 lat właściciel lub zarządca musi także wykonać badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Na tym jednak nie kończą się obowiązki odnośnie stanu technicznego budynku. Należy kontrolować na bieżąco, czy nie wydarzyło się coś, co mogło wpłynąć na jego bezpieczne użytkowanie. Stan budynku mógł bowiem pogorszyć się w wyniku działalności człowieka czy sił natury (takich jak: intensywne opady atmosferyczne, silny wiatr, osuwiska ziemi, pożary czy powodzie). Podstawową kwestią jest tutaj bezpieczeństwo użytkowania obiektu ze względu na zdrowie i życie mieszkańców oraz ochronę mienia. Zwłaszcza w trudnym okresie zimowym właściciel powinien wykonywać przeglądy robocze. Pomaga to zabezpieczyć budynek przed poważnymi uszkodzeniami, których likwidacja może okazać się dodatkowo bardzo kosztowna.

Kara grzywny dla właściciela lub zarządcy budynku

Troska o stan techniczny budynku nie jest kwestią indywidualnego wyboru. Przeprowadzane kontrole i naprawy wpływają bezpośrednio na jakość użytkowania oraz zdrowie i samopoczucie przebywających w nim osób. Pozwalają też uniknąć wielu przykrych i kosztownych niespodzianek. Zabezpieczają budynek przed niszczeniem. Pomagają zachować jego wartość użytkową na długie lata oraz zapobiegać poważnym katastrofom. Pamiętać też należy, że niespełnienie obowiązków w zakresie utrzymania budynku w należytym stanie podlega karze grzywny. Również z tego względu trzeba wykonać bezzwłocznie wszelkie naprawy, które zostały wskazane w protokole okresowej kontroli.

Na czym polega kontrola stanu elewacji?

Elewacja powinna być poddawana okresowej kontroli ze względów technicznych i wizualnych. Należy się upewnić, czy wraz z upływem czasu nie pogorszyła się jej wartość użytkowa i czy właściwe pełni ona swoje funkcje. Kontroli podlegają więc warstwy umieszczone na płytach termoizolacyjnych (powłoka malarska, wyprawa tynkarska, warstwa szpachlowa) – w obiektach zaizolowanych. Ponadto: obróbki okien i parapetów, elementy odwodnienia i opaski budynku, obróbki malarskie i pokrycia dachowe, a także przejścia przyłączy instalacyjnych przez ocieplenie i ściany.

Kontrola przeprowadzana przez specjalistę obejmuje również elementy, takie jak: attyki, filary, gzymsy, balustrady, loggie, balkony. Sprawdza też, czy rozmaite urządzenia i inne elementy (np. tablice, kraty, rolety, anteny, itd.) są prawidłowo zamocowane do ścian zewnętrznych. Upewnia się, czy na ścianach nie ma żadnych uszkodzeń, uwzględniając także zmiany koloru elewacji. Opisuje następnie wielkość i położenie usterek. Wskazuje, w jaki sposób i w jakiej kolejności należy wykonać roboty remontowe. Mogą mieć one różny zakres w zależności od rozmiaru i specyfiki uszkodzeń. Począwszy od robót konserwacyjnych, poprzez naprawy bieżące i skończywszy na naprawie głównej, która ma na celu eliminację wad zagrażających bezpiecznemu użytkowaniu elewacji.

Źródła: Instrukcja eksploatacji złożonych systemów izolacji cieplnej ścian zewnętrznych, Stowarzyszenie na Rzecz Systemów Ociepleń, Warszawa 2016.

Zobacz również