Plan ogólny – idą zmiany w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Polityka przestrzenna gmin od lat jest źródłem problemów i budzi ogromne emocje. Jak podaje Legalis, przytaczając wyniki kontroli NIK, problemy występują m.in. w procesie wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Kontrowersje dotyczą także miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Wadliwy system prawny - zdaniem Legalis - jest wynikiem uchybień w zakresie interpretacji zasady dobrego sąsiedztwa, a także jest związany z brakiem wymogu spójności zagospodarowania terenu w gminach, które nie posiadają planu miejscowego. W efekcie nowi inwestorzy często “uzyskują więcej” niż właściciele istniejących nieruchomości. To może się zmienić. Powstają nowe przepisy dotyczące ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nowy plan ogólny

Jak podaje Ministerstwo Rozwoju i Technologii zmiany zmierzają do tego, aby uprościć, przyspieszyć i ujednolicić procedury dotyczące planowania przestrzennego w gminach.

Transparentne reguły inwestowania w planie ogólnym gminy oraz sprawne opracowanie nowych i zmiany istniejących planów miejscowych - takie są m.in. cele nowelizacji, jak podkreślił MRiT Waldemar Buda.

Plan ogólny gminy ma pozwolić na określenie jasnych ram inwestowania w gminie. Dokument będzie określał, co i gdzie będzie można budować w granicach jednostki samorządu terytorialnego jaką jest gmina. W szczególności pozwoli na określenie:

• struktury funkcjonalno-przestrzennej gminy przez wydzielenie stref planistycznych;
• granicy obszaru, na którym możliwe będzie uzupełnianie zabudowy w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy;
• zasad lokalizacji nowej funkcji mieszkaniowej w relacji do obsługujących je obiektów, które realizują usługi publiczne, np. szkoła podstawowa, obszar zieleni publicznej.

W efekcie zmian przepisy dotyczące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy przestaną obowiązywać.
Co istotne plan ogólny będzie podstawą do uchwalania planów miejscowych, a wydawane decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być spójne z nowym planem ogólnym.
Nowe przepisy wprowadzą także bardzo istotną zmianę, mianowicie od 1 stycznia 2026 r. gminy będą musiały obligatoryjnie opracowywać strategię rozwoju.

Zintegrowany plan inwestycyjny

Nowelizacja ma wprowadzić tzw. zintegrowany plan inwestycyjny, w miejsce dotychczasowych planów miejscowych gminy. Gminy zyskają możliwość swobodnego doboru lokalizacji inwestycji. Będzie się to odbywać zgodnie z planem ogólnym, zostanie także uwzględniony udział mieszkańców w tym procesie.

Możliwość konsultacji społecznych

Nowelizacja prawa zakłada udział społeczności lokalnych w procedurach planistycznych. Pod tym właśnie kątem zmodyfikowano przepisy dotyczące partycypacji społecznej. Możliwe mają być różne formy uczestnictwa mieszkańców prowadzone m.in. w formie konsultacji podczas przeprowadzania procedury planistycznej wg nowych przepisów.

Cyfrowy rejestr urbanistyczny

Nowelizacja zakłada ponadto, że od 2026 r. uruchomiony zostanie Rejestr Urbanistyczny. Dzięki niemu wszyscy zainteresowani otrzymają wgląd do raportów z konsultacji społecznych, decyzji administracyjnych związanych z planowaniem przestrzennym, a także rozstrzygnięć organów nadzoru.

Warto podkreślić, iż przeprowadzenie zmian w polityce przestrzennej jest jednym z kamieni milowych Krajowego Planu Odbudowy. W projekcie KPO w komponencie „Odporność i konkurencyjność gospodarki” uwzględniono bowiem reformę planowania przestrzennego.
Temat jest niezwykle interesujący i z całą pewnością zostanie skomentowany przez gminy, a także ich zrzeszenia i stowarzyszenia. Będziemy się przyglądać, jak będzie wyglądać debata w tej materii.

Źródło: MRiT, Legalis