Wielki sukces polskich deweloperów? Komentuje Ludomir Duda 

Prezentujemy felieton autorstwa dr Ludomira Dudy, pioniera budownictwa ekologicznego, założyciela i pierwszego prezesa Fundacji Poszanowania Energii oraz Narodowej Agencji Poszanowania Energii. 

Zdjęcie autora: Ludomir Duda
Zdjęcie autora: Ludomir Duda

Ludomir Duda

pionier budownictwa ekologicznego, założyciel i pierwszy prezes Fundacji Poszanowania Energii i NAPE
deweloper, budownictwo, trendy

Podziel się

Dyrektywa Budynkowa EPBD budziła nadzieję, że nowa forma oznaczenia klas energetycznych pobudzi rynek do budowania zeroemisyjnych i plusenergetycznych budynków. Jednak okazało się, że wdrożenie systemu opóźni się o dwa lata a jego forma nie spowoduje nacisku klientów na podnoszenie standardu energetycznego budownictwa deweloperskiego. 

W roku 1992 uchwalono Dyrektywę o oznakowaniu urządzeń zużywających energię, która nakazywała oznaczenie każdego wprowadzanego do obrotu urządzania etykietą energetyczną. Celem Dyrektywy było ograniczenie emisji CO2 poprzez uruchomienie mechanizmu rynkowego, który wymusi na producentach zmniejszenie energochłonności, przede wszystkim sprzętu AGD. Sposobem na to było wymuszenie na producentach oznakowania wyrobów czytelną informacją o klasie energetycznej w formie oznaczenia dużymi literami od A do G. Dzięki temu kupujący mógł dokonywać wyboru urządzeń o najniższych kosztach eksploatacji. Bardzo szybko okazało się, że tak zainicjowany wyścig szczurów doprowadził do tego, że na rynku pozostała tylko klasa „A” więc wprowadzono klasy A+, A++ i A+++. Unia Europejska dla utrzymania dynamiki procesu wzrostu efektywności energetycznej, od marca 2021, wprowadziła zmiany w zasadach oznaczania klas energetycznych. Nowa skala wraca do starych oznaczeń przy czym urządzeniom o najwyższej obecnie efektywności energetycznej oznaczonych jako klasa A+++ przypisano oznaczenie C. Dzięki temu Unia dała kolejny impuls dla wzrostu efektywności energetycznej urządzeń zużywających energię bez dotacji, a jedynie wymuszając na producentach czytelne komunikowanie klientom a kosztach eksploatacji produktu. Ten prosty mechanizmu prowadzi do redukcji emisji CO2 dzięki kilkukrotnemu zmniejszeniu zużycia energii przez sprzęt AGD od czasu wprowadzenia oznakowania. A wszystko w wyniku dostarczenia konsumentom jasnej informacji o tym, które urządzenie zużywa mniej energii, ułatwiając tym samym wybór. 

Etykiety energetyczne - z urządzeń na budynki

Po sukcesie etykietowania energetycznego urządzeń powstał w Unii pomysł, by go rozszerzyć na budynki. W 2002 uchwalono Dyrektywę 2002/91/ WE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. I tu skończyły się żarty. Było bowiem jasne, że wdrożenie Dyrektywy w Polsce narusza długoterminowe interesy sektora energetycznego przez spadek zapotrzebowania na energię w budynkach, ale co znacznie ważniejsze boleśnie uderzy w deweloperów i pośrednio w finansujące ich banki. Uruchomiony przez Dyrektywę rynkowy mechanizm analogiczne jak w przypadku AGD, wymusiłby na deweloperach zwiększenie izolacyjności przegród budowlanych, poprawę jakości projektów i jakości wykonawstwa, a przede wszystkim wprowadzenie nowoczesnych systemów wentylacji z odzyskiem ciepła i energooszczędnych instalacji. Oznacza to niewielki, bo kilkuprocentowy wzrost kosztów, ale przy limitowanym zdolnością kredytową popycie, istotny spadek marży. Następuje tu rozdział nakładów od korzyści i dlatego Państwo musi narzucać poprzez regulacje prawne minimalny standard energetyczny budynków. 

Każdemu podniesieniu tego standardu towarzyszy zaciekła walka lobby deweloperskiego, by przesunąć w czasie i złagodzić nowe wymagania. Jest tak dlatego, że ten rynek jest u nas jeszcze ułomny.  Deweloper ponosi nakłady, a nabywca uzyskuje korzyści. Sytuacja taka nie występuje przy rynku spółdzielczym czy komunalnym, gdzie inwestor reprezentuje interesy kupującego czy wynajmującego mieszkanie. Z punktu widzenia interesu społecznego, korzyści wynikające z wysokiego standardu energetycznego budynków są ogromne. Maleje wydatek mieszkaniowy, bo suma rat kredytu i kosztów utrzymania w budynkach o wyższym standardzie energetycznym jest niższa, szczególnie przy rosnących cenach energii. Ma to wpływ na całą gospodarkę, bo rośnie tzw. fundusz swobodnych decyzji gospodarstw domowych. Oznacza to, że mają one więcej pieniędzy na zakup wysoko przetworzonych dóbr i usług, co decyduje o dobrostanie społeczeństwa. 

System klas zmieni deweloperów?

Działający system klas energetycznych w budownictwie powinien podobnie jak w przypadku sprzętu AGD wymusić na deweloperach wzrost nakładów na budowanie energooszczędnych mieszkań. Dzięki temu użytkownicy budynków zaoszczędziliby krocie na rachunkach za energię, a środowisko odetchnęłoby od szkodliwych emisji generowanych przez energetykę na paliwach kopalnych. Wdrożenie Dyrektywy mogłoby szczególnie korzystnie wpłynąć na efektywność energetyczną budowlanego segmentu premium, generującego najwyższe marże. Kto by chciał kupić mieszkanie w prestiżowej lokalizacji za kilkadziesiąt tysięcy złotych za 1m2 gdyby na jego elewacji było oznaczenie “Budynek klasy C”?

To w Polsce wydarzyć się nie mogło. Potęga finansowa rynków deweloperskiego, bankowego, energetycznego i nie zawsze uczciwe praktyki administracji mające za nic interesy obywateli i zagrożenia środowiskowe skutecznie wyeliminowały te zagrożenia dla własnych interesów. Podobnie jak to jest w przypadku innych Dyrektyw mających na celu poprawę warunków życia obywateli i niwelowanie zagrożeń, podstawowym sposobem działania jest odkładanie w czasie ich wdrożenia. Dyrektywę wdrożono tak późno jak to było możliwe, czyli w 2008 roku w godny podziwu sposób. Najgroźniejsza dla deweloperów certyfikacja została uchwalona w postaci tzw linijki, czyli w formie będącej zaprzeczeniem istoty klas energetycznych. Ale szczęście nie trwa wiecznie. W marcu br zatwierdzono nowelizację dyrektywy dotyczącej charakterystyki energetycznej budynków (EPBD). Nowa odsłona Dyrektywy narzuca obligatoryjne wprowadzenie literowych oznaczeń klas energetycznych. Czy i tym razem polskim deweloperom uda się wykiwać brukselskich biurokratów? Jestem przekonany, że tak. 

Co dalej?

Potężne grupy interesów znajdą zapewne również teraz sposób, który ochoczo wdroży polska klasa polityczna. Już słychać, że wdrożenie nowej formy opisu klas energetycznych zajmie przynajmniej dwa lata. I tym razem, jak się okazuje nie oznacza to jedynie odroczenia wyroku, ale także zablokowanie negatywnego dla biznesu deweloperskiego mechanizmu wymuszającego konkurencję w zakresie klas energetycznych. Otóż klasa A lub B (wciąż nic wiemy w tej kwestii) ma obejmować budynki zbudowane zgodnie z projektowanymi wymaganiami Prawa Budowlanego. Przypominam, że najefektywniejszy na rynku sprzęt AGD klasy A+++ to po zmianach to klasa C. Zatem każdy nowobudowany budynek będzie klasy A i nie będzie żadnego wyścigu szczurów. Nie powstaną budynki plus energetyczne na które stać by było ludzi płacących kilkadziesiąt tysięcy za 1m2, jeśli podniosłoby to ich prestiż. 

Gdyby w 2002 r. wdrożono w Polsce Dyrektywę o certyfikacji energetycznej zgodnie z jej literą i duchem budynki, w których mieszkamy prawdopodobnie zużywałyby jedną trzecią obecnego zapotrzebowania na energię. Polskie budownictwo byłoby w czołówce światowej czołówce a polski przemysł materiałów izolacyjnych, systemów HVAC odnosiłby spektakularne sukcesy eksportowe. Zamiast tego martwimy się o wzrost kosztów energii związany z opłatami za degradację środowiska i ocieplanie klimatu. Patrząc „po owocach” nie ulega wątpliwości, że największym zagrożeniem dla Polski jest jej własna elita polityczna. 

Po raz kolejny przygotowujący zmiany w prawie budowlanym związane z wdrażaniem Dyrektywy EPBD przedkładają interesy deweloperów na dobro społeczeństwa. Ignorując porządek prawny na szczycie, którego stoi Art.5 Konstytucji Rzeczpospolita Polska strzeże niepodległości i nienaruszalności swojego terytorium, zapewnia wolności i prawa człowieka i obywatela oraz bezpieczeństwo obywateli, strzeże dziedzictwa narodowego oraz zapewnia ochronę środowiska, kierując się zasadą zrównoważonego rozwoju. Nikt nie powinien być obojętny na łamanie Konstytucji a w szczególności, gdy stoi za tym wyłącznie chciwość.

Zobacz również