W Polsce buduje się rocznie ok. 240 tys. mieszkań i większość z nich powstaje zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami społecznymi. Jak w każdej branży trafiają się jednak „czarne owce” – firmy deweloperskie, które chcą maksymalizować swoje zyski i budują obiekty, przy których jak największa powierzchnia inwestycji ma trafić na sprzedaż, a ogólnodostępne części wspólne ograniczane są do minimum.

W praktyce oznacza to powstawanie niekomfortowych mieszkań, osiedli z placami zabaw, które dzieciom służą tylko w teorii czy miejscami parkingowymi pod samymi oknami lokali mieszkalnych pod pretekstem, że są one wyłącznie dla samochodów osób niepełnosprawnych. Tego typu obiekty nie dość, że nie zaspakajają podstawowych potrzeb życiowych ich mieszkańców, to w dłuższej perspektywie czasowej będą generowały dodatkowe koszty związane np. z problemami natury zdrowotnej.

Inwestycje mieszkaniowe prowadzone z myślą wyłącznie o zysku to nie tylko gorsza jakość życia. Polski Instytut Ekonomiczny w swoim raporcie „Społeczno-gospodarcze skutki chaosu przestrzennego” wyliczył, że całkowite roczne koszty chaosu przestrzennego w Polsce to 84,3 mld zł. Na tę sumę składają się np. koszty nadmiarowych dojazdów do pracy czy koszty budowy i utrzymania nadmiarowej infrastruktury. Instytut szacuje, że roczny koszt chaosu przestrzennego w przeliczeniu na każdego mieszkańca Polski to aż 2,2 tys. zł.

Nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, uporządkuje zasady budowy budynków wielorodzinnych oraz rozwiąże konkretne problemy, które coraz częściej pojawiały się w polskich miastach.

Większe odległości między blokami 

Według obecnych uregulowań minimalna odległość budynków od granicy działki wynosi 3 metry w przypadku ścian bez okien i drzwi lub 4 metry w przypadku ścian z oknami i drzwiami, przy jednoczesnym uwzględnieniu przepisów w zakresie przesłaniania, nasłonecznienia oraz warunków przeciwpożarowych. W efekcie często dochodzi do sytuacji, że budynki powstają bardzo blisko siebie, sąsiedzi zaglądają sobie do okien, a mieszkania pozbawione są jakiejkolwiek prywatności.

Nowe przepisy określają, że minimalna odległość budynku mieszkalnego wielorodzinnego powyżej 4 kondygnacji nadziemnych od granicy działki ma wynieść co najmniej 5 metrów. Dodano także regulację zgodnie z którą, nie będzie wymagane zachowanie odpowiedniej odległości budynku od granicy działki w przypadku, gdy sąsiednia działka jest publicznie dostępnym placem.

Większe odległości budynków przemysłowych od mieszkalnych 

Minimalna odległość pomiędzy ścianami nowego budynku produkcyjnego lub magazynowego (o powierzchni zabudowy ponad 1000 mkw.), a ścianami istniejącego budynku mieszkalnego lub zamieszkania zbiorowego ma wynieść 30 metrów. Dotyczy to też budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy.

Racjonalnie zaplanowane miejsca postojowe

Uprzywilejowane zasady co do lokalizacji stanowisk postojowych dla samochodów osób niepełnosprawnych spowodowały, że przy wielu nowych inwestycjach tego typu miejsca zaczęły dominować na parkingach (zwłaszcza na osiedlach zamkniętych).

W nowych przepisach maksymalnie 6% stanowisk postojowych dla samochodów osobowych z których korzystają osoby z niepełnosprawnościami w stosunku do wszystkich miejsc postojowych w ramach jednej inwestycji, będzie mogło być zbliżone do okien budynków.

Mniej betonu 

Ze względu na mniejsze koszty utrzymania w wielu miejscowościach coraz więcej placów i skwerów zostaje pozbawionych trawników, drzew i krzewów. Na wyłożonych betonowymi nawierzchniami placach ustawiane są doniczki, które mają dać mieszkańcom wrażenie „bliskości natury”.  Nowe regulacje nakładają konieczność zapewniania na działkach przeznaczonych pod publicznie dostępny plac (ponad 1000 mkw.) co najmniej 20% terenu biologicznie czynnego.

Lepsza akustyka mieszkań 

Zgodnie z obecnymi przepisami w zakresie izolacyjności akustycznej przegrody pomiędzy mieszkaniami w blokach mają wyższe wymagania niż przegrody pomiędzy mieszkaniami w budynkach jednorodzinnych np. w zabudowie szeregowej czy bliźniaczej. Ponadto przeróbki na etapie np. wykańczania mieszkania mogą prowadzić do pogorszenia izolacyjności akustycznej przegród pomiędzy mieszkaniami. W efekcie w sąsiadujących ze sobą lokalach słychać nawet głośne rozmowy czy zabawy dzieci „zza ściany”.

Nowe prawo nakłada obowiązek stosowania między dwoma mieszkaniami w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych przegród spełniających odpowiednie wymogi akustyczne oraz drzwi o podwyższonej izolacji akustycznej (podobnie do wymagań pomiędzy dwoma mieszkaniami w budynku wielorodzinnym). Dodatkowo zostanie wprowadzony obowiązek niepogarszania izolacyjności akustycznej przegród między mieszkaniami w przypadku prowadzenia robót budowlanych, zarówno w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, jak i jednorodzinnych.

Minimum dla lokalu użytkowego

Minimalna powierzchnia lokalu użytkowego w nowoprojektowanych budynkach będzie musiała wynosić nie mniej niż 25 mkw. Lokale użytkowe o mniejszej powierzchni będą mogły znajdować się na parterze i na I piętrze budynku, pod warunkiem, że jest do nich bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Zarazem mamy świadomość istnienia rynku turystycznego w miejscach takich jak tereny nadmorskie czy górskie, dlatego regulacje nie będą dotyczyły budynków zamieszkania zbiorowego takich jak np. hotel, motel czy pensjonat.

Balkony zapewniające prywatność

W budynku mieszkalnym wielorodzinnym w przypadku balkonów na jednej płycie, trzeba będzie zastosować pomiędzy nimi odpowiednią przegrodę. Powinna ona mieć co najmniej 2,2 metry wysokości (mierzoną od poziomu posadzki) oraz szerokość równą co najmniej szerokości balkonu (a gdy balkon ma szerokość większą niż 2 metrów – przegroda powinna mieć szerokość co najmniej 2 metrów). Przegroda powinna także charakteryzować się odpowiednią przepuszczalnością światła (w zakresie 30-50%).

Źródło: Ministerstwo Rozwoju i Technologii.